"전세금 빼서 지금 서울 집 사라"…전문가들이 본 하반기 내 집 마련 전략 강남역부동산 뱅뱅사거리부동산새 창 열림 > 자유게시판

요즘 상담을 하다 보면 가슴이 답답해지는 질문을 자주 받습니다.아파트는 너무 올라서 못 사겠고, 그 돈이면 빌라는 살 수 있는데... 일단 빌라라도 사둘까요?단도직입적으로 말씀드리겠습니다. 하지 마십시오. 돈에 맞춰서 상품을 고르는 순간, 여러분은 부동산 투자가 아니라 부동산 소비를 하는 겁니다. 그것도 환불이 안 되는 소비를요.​부동산의 본질은 '내가 팔고 싶을 때 사줄 사람'입니다부동산 가치의 핵심은 딱 하나입니다. 수요입니다. 내가 팔고 싶을 때, 내가 부른 가격에, 사겠다고 줄 서는 사람이 있느냐. 이게 전부입니다.​아파트는 어떻습니까? 대한민국 국민 대다수가 살고 싶어 하는 표준화된 주거 상품입니다. KB시세가 있고, 실거래가가 투명하게 공개되고, 대출이 나오고, 전세 수요가 받쳐줍니다. 시장이 하락기여도 '가격'이 문제일 뿐 '거래'자체가 불가능해지지는 않습니다.​다세대 빌라는 어떻습니까? 시세가 없습니다. 같은 골목 안에서도 물건마다 가격이 다릅니다. 전세사기 사태 이후 빌라 전세 수요는 사실상 붕괴됐습니다. 전세가 안 나가니 갭투자 수요도 없고, 실수요자는 대출 감정가가 안 나와서 못 삽니다. 매수 수요 자체가 말라버린 시장입니다.​상승장에는 아파트만 오르고, 하락장에는 빌라가 먼저, 더 깊게 빠집니다. 그리고 반등장이 와도 빌라는 가장 늦게, 가장 덜 오릅니다. 오를 때는 소외되고, 빠질 때는 동참하는 상품. 이게 아무 근거 없이 산 다세대 빌라의 운명입니다.재개발되면 대박이라는 환상에 대하여그래도 빌라는 재개발되면 로또 아닌가요?이 질문에 저는 늘 되묻습니다. ​그 빌라, 재개발 구역 지정됐습니까? 추진위라도 있습니까? 노후도 요건은 채웠습니까? 주민 동의율은요?​대부분 대답을 못 하십니다. 그냥 '언젠가 되지 않을까'하는 막연한 기대입니다. 분명히 말씀드립니다. 재개발은 확률 게임이 아니라 요건 게임입니다. 구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분... 이 단계를 다 통과해도 입주까지 15년, 20년이 걸립니다. 그 세월 동안 여러분의 자산은 시세도 없고 환금성도 없는 상태로 묶여 있는 겁니다.​재개발 투자는 중수 이상의 영역입니다. 정비구역 지정 가능성, 노후도, 접도율, 권리산정기준일까지 따져가며 들어가는 시장입니다. '아파트 살 돈이 없어서'들어가는 시장이 절대 아닙니다.그럼 어떻게 하라는 말이냐 — 답은 두 가지입니다자금이 부족할 때 여러분이 조정해야 할 것은 '상품'이 아니라 '입지'와 '규모'입니다.​첫째, 입지를 한 단계 낮추십시오.​강남이 안 되면 강동을, 마포가 안 되면 은평을, 서울이 안 되면 수도권 역세권을 보십시오. 지금 수도권에는 GTX 노선, 신규 철도망을 따라 서울 접근성이 극적으로 개선되는 지역들이 있습니다. 입지 등급을 한 단계 낮추더라도 '아파트'라는 상품성은 유지하는 겁니다. 입지는 교통망이 개선되면 올라올 수 있습니다. 하지만 상품성이 없는 물건은 어떤 호재가 와도 수요가 붙지 않습니다.​둘째, 평형을 줄이십시오.​국민평형 34평이 안 되면 25평을, 25평이 안 되면 20평 이하 소형을 보십시오. 같은 단지 안에서 소형 평형은 진입 장벽이 낮은 대신 수요층은 오히려 두텁습니다. 1~2인 가구가 폭발적으로 늘어나는 시대입니다. 소형 아파트는 실거주 수요, 임대 수요, 갈아타기 수요가 모두 붙는 상품입니다. 그리고 결정적으로, 팔고 싶을 때 팔립니다.​이 두 가지 전략의 공통점이 뭡니까? 시장에서 수요가 검증된 상품, 즉 아파트라는 본질을 포기하지 않는다는 겁니다. 첫 집은 종착역이 아니라 정거장입니다. 갈아타기가 가능한 자산을 사야 다음 스텝이 있습니다. 환금성 없는 빌라를 사는 순간, 여러분의 갈아타기 사다리는 거기서 끊깁니다.무주택 탈출이 목적이 아닙니다. 자산 형성이 목적입니다.'일단 뭐라도 사자'는 조급함이 가장 위험합니다. 무주택자라는 딱지를 떼는 게 목적이라면 아무 빌라나 사도 됩니다. 하지만 여러분의 진짜 목적은 그게 아니잖습니까. 내 자산을 지키고 불리는 것, 다음 단계로 올라갈 수 있는 발판을 만드는 것 아닙니까.​지금 착공 물량이 급감하면서 몇 년 뒤 수도권 아파트 공급 절벽은 이미 예정된 미래입니다. 공급이 부족해질 때 가격이 오르는 것은 '누구나 살고 싶어 하는 상품'입니다.빌라가 아니라 아파트, 그중에서도 수요가 검증된 입지의 아파트입니다.​돈에 상품을 맞추지 마십시오. 상품을 지키고, 입지와 평형으로 타협하십시오.싼 데는 다 이유가 있습니다. 그리고 그 이유는, 여러분이 팔 때 뼈저리게 확인하게 됩니다.오늘 강의한 자료를 공유해 드립니다.네프콘 구독하시는 분들은편하게 봐 주세요!#빌라 #다세대 #공부해야한다7월 12일 세미나 듣고 나면 주식, 자산배분, 부동산이 같은 원리에서 결정된다는 사실을 알게 되실 겁니다! 놓치지 마세요! 클릭!​